Особенности ипотеки по-российски
Ипотека представляет собой кредит под залог недвижимого имущества – квартиры, дома или земельного участка. Обычно ипотечный кредит выдается банком, но в его роли может выступать иная финансовая организация, имеющая право на выдачу кредитов. Заемщик, в свою очередь, в качестве залога по обеспечению кредита предоставляет любое недвижимое имущество, стоимость которого превышает объем полученных им финансовых средств.
Конечно, безусловным преимуществом ипотеки является то, что в случае ее получения заемщик мгновенное «покупает» право на собственность нового жилья. Однако непосредственные выплаты по займу нередко вдвое превосходят сумму кредитов, что далеко не по карману всем желающим приобрести жилье.
Ипотека – это всегда риск. При покупке квартиры, как правило, закладывается новое имущество, приобретаемое заемщиком. То есть в том случае, если он не соблюдаются кредитные обязательства, закладываемое имущество переходит в собственность банка. Поэтому при заключении такой сделки необходимо быть уверенным в собственной кредитоспособности.
Российское законодательство предусматривает возможность получения двух видов ипотеки, которые не исключают один другого, - ипотеки в силу закона и ипотеки в силу договора.
Ипотека в силу закона – это общее кредитное соглашение, которое вступает в силу при подписании кредитного договора в банке. Такое соглашение шаблонно и часто содержит абстрактные положения. Оно наиболее выгодно банку, так как не предоставляет заемщику конкретных инструментов для защиты своих прав. Поэтому, чтобы хоть как-то обезопасить себя, необходимо согласовать с кредитором дополнительный договор об ипотеке, в котором детализируются дополнительные условия. В любом случае банк на такой шаг пойдет – в этом заинтересованы обе стороны. Банк - в получении дополнительных гарантий кредитоспособности заемщика, а заемщик – в гарантии собственной финансовой и правовой безопасности.
Также следует помнить, что оговор об ипотеке приобретает юридическую силу только после государственной регистрации. Простой подписи и печати обычного нотариуса недостаточно! Это означает, что нотариально заверенные документы не гарантируют, что новая квартира останутся в вашей собственности, а тем более послужит кредитным аргументом в случае возникновения недоразумений с банком.
Российское законодательство регулирует процедуру предоставления целевых кредитов для покупки квартиры/дома на первичном или вторичном рынке жилья, а также земельного участка. Учитывая, что новостройки еще не куплены, то условия приобретения жилья на первичном рынке обычно жестче, чем на вторичном рынке.
Нельзя сказать, что сегодня банки отличаются разнообразием услуг на ипотечном рынке. Как правило, разница состоит лишь в сроках предоставления кредита – диапазон предложений варьируется 5 до 25 лет. В принципе, такие сроки можно считать оптимальными, если б не заоблачные проценты. Для сравнения – в Австрии итоговые выплаты по ипотеке составляют не более 111% от первоначальной суммы кредита, тогда как в России эта сумма может превышать и 200%.
Отсутствие «длинных» денег у банков и относительно низкие зарплаты у населения, конечно же, тормозят развитие ипотечного рынка. Очевидно, что необходимо вводить финансовые механизмы, стимулирующие банки снижать ставки рефинансирования. А без государственной поддержки это вряд ли возможно.